Étude : Facteurs sociodémographiques dans le marché de l'habitation

Il existe nettement des facteurs sociodémographiques (mûrissement de la génération de l'«écho du boom des naissances», décroissance de la taille des ménages et hausse de l'immigration) qui ont encouragé une modeste hausse du nombre de nouveaux ménages et donc la demande d'habitations pour la première moitié de décennie du nouveau millénaire, selon une étude publiée dans L'observateur économique canadien.

À l'instar de nombreux pays, le Canada a récemment assisté à un essor des mises en chantier d'habitations. Les mises en chantiers ont doublé depuis 1995. L'essor s'est amplifié après 2001, à la suite de la baisse des taux d'intérêt.

Ce qui influe le plus directement en matière sociodémographique sur la demande d'habitations est le taux de formation et de dissolution des ménages. Les ménages connaissent un cycle de vie distinct pour ce qui touche au logement. Les jeunes quittent le domicile de leurs parents pour former leur propre famille ou leur propre ménage. Ils habitent d'abord un logement qu'ils louent, puis ils achètent leur première maison. Plusieurs ménages achètent par la suite une maison plus luxueuse que la première. Ultimement, dans leur vieillesse, les ménages reviennent à la location ou vivent de nouveau avec des parents ou dans une institution.

Les données de l'Enquête sur les dépenses des ménages révèlent l'existence d'un lien net entre la propriété résidentielle et l'âge. Premièrement, de 1997 à 2003, ce sont les ménages dans la vingtaine qui avaient le plus de chances d'acheter une première maison. Il reste que les couples dans la trentaine ont été proportionnellement les plus nombreux (40 %) à faire ce premier achat, ayant été plus susceptibles d'avoir déjà formé un ménage indépendant et ayant été tout simplement aussi en plus grand nombre. Le nombre de personnes dans la trentaine est cependant en déclin.

Plusieurs facteurs ont fait que le nombre de ménages s'est maintenu et que leur formation s'est même récemment accélérée de façon modeste, en dépit de la baisse de la population dans la trentaine et d'un ralentissement de la croissance de la population totale. L'avant-garde du gros contingent de l'«écho du boom des naissances» (gens nés dans les années 1980 et au début des années 1990) entre aujourd'hui dans la vingtaine, ce qui a fait monter la demande d'habitations. Le nombre de personnes de 18 à 24 ans dépasse maintenant les 3 millions, soit environ 1 Canadien sur 10. Cette génération doit sa taille à la génération encore plus nombreuse du boom des naissances dont sont issus les parents.

Deuxièmement, la population vieillit certes, mais les gens vivent et occupent leur maison plus longtemps. Avec la décroissance des taux de natalité, ce phénomène a concouru à une diminution durable de la taille moyenne des ménages (de 3,9 à 2,6 personnes de 1961 à 2001). Plus de jeunes gens ont constitué également des ménages individuels. Bref, la population canadienne en est venue à occuper un plus grand nombre de logements.

Troisièmement, le marché de l'habitation est lié à la migration à l'échelle tant interprovinciale qu'internationale. Les gens qui se déplacent vers une nouvelle région ont à se reloger. Certains louent et d'autres achètent. Pendant plus d'une décennie, l'immigration de l'étranger a soutenu la population dans sa taille et les ménages dans leur formation. En 2001, par exemple, plus de 40 % des ménages arrivés au Canada au cours des cinq années précédentes demeuraient dans un logement appartenant à un membre de la famille.

Ces facteurs sociodémographiques ont pu jouer un rôle un certain temps, mais ce qui a causé la frénésie actuelle du marché de l'habitation est la baisse des taux d'intérêt. Chaque diminution d'un point des taux d'intérêt de 1997 à 2003 a fait naître 16 000 premiers acheteurs environ.

Le coût plus bas de l'emprunt n'a toutefois pas structurellement modifié les caractéristiques démographiques des ménages propriétaires et acheteurs, la population d'acheteurs s'étant plutôt diversifiée un peu plus sous presque tous ses aspects.

La forte baisse des taux d'intérêt en 2001 aurait, semble-t-il, attiré plusieurs groupes vers l'achat d'une propriété. En moyenne, le revenu des acheteurs était moins élevé en 2002 qu'à tout autre moment depuis le milieu des années 1990. Il y a eu plus d'acheteurs d'une première maison dans les régions rurales et plus d'acheteurs déclarant que leur nouvelle demeure nécessitait d'importants travaux de réparation. Moins souvent aussi, les acheteurs étaient des couples. Il y avait plus de célibataires et plus de personnes divorcées et séparées.

Les acheteurs sur le marché de l'habitation présentaient des caractéristiques démographiques plus diverses que par le passé, mais les probabilités d'achat d'une première maison étaient toujours les plus élevées chez les jeunes couples, et le passage d'une première maison à une habitation plus chère était plus probable dans le cas des familles plus âgées jouissant d'un revenu supérieur. Pour les acheteurs d'une première maison, un certain minimum de revenu demeure essentiel, mais au-delà de ce seuil les probabilités d'achat n'ont pas augmenté.

Définitions, source de données et méthodes : numéros d'enquête, y compris ceux des enquêtes connexes, 3508 et 3901.

L'étude spéciale «Facteurs sociodémographiques dans le marché de l'habitation» est maintenant accessible gratuitement en ligne. Elle paraît aussi dans le numéro en ligne d'octobre de L'observateur économique canadien, vol. 18, n^o 10 (11-010-XIB, 19 $ / 182 $). La version mensuelle imprimée de L'observateur économique canadien, vol. 18, n^o 10 (11-010-XPB, 25 $ / 243 $) paraîtra le jeudi 20 octobre.

Pour plus de renseignements sur L'observateur économique canadien, à partir de la page Le Canada en statistiques, choisissez Comptes nationaux. Sur cette page, cliquez sur la publicité de L'observateur économique canadien.

Pour plus de renseignements, communiquez avec Philip Cross au (613) 951-9162 (oec@statcan.ca), Groupe de l'analyse de conjoncture.