Lignes directrices en matière d'évaluation

1B5 Produits d'évaluation en support à la location et à la cession à bail

But

Le Programme d'Évaluation de Travaux publics et Services gouvernementaux Canada (TPSGC) fournit des services professionnels d'évaluation pour appuyer les transactions relatives à la location et à la cession à bail de biens immobiliers faites par TPSGC et d'autres ministères fédéraux. La présente ligne directrice définit trois rapports d'évaluation clés développé par la Programme d'Évaluation et qui sont destinés à justifier la planification de la location et de la cession à bail, les négociations et les transactions en vue d'obtenir des locaux dans des immeubles¹.

Table des matières

• 1.0 Préface
• 2.0 Rapports destinés à justifier les activités de location et de cession à bail
• 3.0 Méthode d'estimation du promoteur pour établir un loyer du marché
• Appendice 1a - Rapport d'analyse du marché - Style narratif, format et contenu
• Appendice 1b - Rapport d'analyse du marché - Formulaire, format et contenu
• Appendice 1c - Rapport d'analyse du marché - Attestation, format et contenu
• Appendice 2 - Rapport d'étude du marché, Table des matières type
• Appendice 3 - Rapport sur la disponibilité de locaux, Table des matières type

1.0 Préface

1.1 Pour atteindre les objectifs de leurs programmes, bien des ministères et organismes fédéraux gardiens de biens s'occupent de la location ou de la cession à bail de biens immobiliers. Dans le contexte de la présente ligne directrice, location s'entend de l'acquisition, pour un temps déterminé, par un ministère ou un organisme fédéral d'un bien immobilier appartenant à une autre partie. La cession à bail s'entend de la location d'un bien fédéral à une autre partie pour un temps déterminé. Les transactions relatives à la location à des tiers reposent habituellement sur le loyer du marché.

1.2 Par le truchement du Programme des locaux, TPSGC assume la responsabilité de fournir des locaux à bureaux et des installations à utilisation commune à tous les autres ministères fédéraux et à des organismes déterminés. Pour ce faire, il gère un portefeuille fédéral de biens comprenant un très grand nombre de propriétés et de lieux loués. De plus, TPSGC donne ou cède à bail des locaux, comme les locaux commerciaux dans ses complexes à bureaux ou les locaux ou les biens qu'il a en excédent.

1.3 Un ministère fédéral ne peut louer un bien à un autre par contrat. TPSGC a créé un processus administratif qui fait appel à des accords d'occupation (AO) pour définir la relation entre lui et les ministères occupant des locaux ou un bien immobilier faisant partie de son parc immobilier (En propriété ou loué). Les AO s'appuient sur le loyer du marché.

1.4 Le Programme d'évaluation a élaboré trois rapports d'évaluation clés pour justifier les transactions fédérales en matière de location et de cession à bail. Bien que ces rapports, définis plus amplement dans la présente ligne directrice, aient été conçus au départ pour étayer le Programme des locaux de TPSGC, ils peuvent aussi s'appliquer aux activités de location et de cession à bail d'autres organismes qui sont des clients du Programme d'évaluation.

2.0 Rapports d'évaluation destinés à justifier les activités de location et de cession à bail

2.1 La Direction de la Gestion des services immobiliers (DGSI) décrit ses exigences en matière de support aux activités de cession à bail dans le « Manuel sur la location commerciale et au détail ». En parallèle, la DGSI décrit les exigences pour la location dans le document « Procédure pour estimer le loyer du marché ». Le loyer du marché est défini ainsi ² :

• Le loyer le plus probable auquel un espace locatif devrait être loué dans un marché concurrentiel et ouvert selon toutes les conditions et les restrictions de la convention de bail précisée, y compris la durée, le rajustement de location, la réévaluation, les usages permis, les restrictions quant à l'utilisation et les obligations en matière de dépenses, le locataire et le bailleur agissant tous deux avec prudence et en connaissance de cause, et en présumant que l'exécution complète de la convention de bail se fait à une date déterminée et que la transaction entre le locataire et le bailleur a lieu dans les conditions suivantes :
  1. le locataire et le bailleur sont généralement motivés;
  2. les deux parties sont bien informées ou bien conseillées et agissent dans ce qu'elles estiment être leurs intérêts;
  3. la période de l'offre sur le marché libre est raisonnable;
  4. le loyer est versé en espèces (dollars canadiens) en un montant par période, conformément au calendrier des paiements de la convention de bail;
  5. le prix de location représente la contrepartie normale versée pour le bien immobilier loué, libre de tous frais ou de toute concession spéciale que pourrait accorder une personne associée à la transaction. [Traduction]

2.2 Le Programme d'évaluation a élaboré trois produits pour appuyer les transactions relatives à la cession à bail : le rapport d'analyse du marché, le rapport d'étude du marché et le rapport sur la disponibilité de locaux (RDL).

2.3 Le rapport d'analyse du marché (RAM) est un rapport qui estime le loyer du marché pour un besoin défini très précisément dans un petit secteur géographique ou, plus généralement, pour des locaux dans un bien visé. Le loyer du marché est normalement exprimé en taux (dollars par mètre carré) appuyé par une analyse et des données du marché.

Les RAM satisfont à l'exigence du Conseil du Trésor selon laquelle il faut au moins une estimation étayant les transactions relatives à la location et à la cession à bail. Les RAM peuvent prendre la forme de rapports narratifs, de formulaires ou d'attestations. Habituellement, les formulaires et les attestations sont établis à l'interne par le personnel de TPSGC.

• 2.3.1 Selon le Conseil du Trésor, les ministères doivent également veiller à ce que les responsabilités relatives aux transactions soient distinctes de celles liées à l'évaluation et à ce que ces responsabilités soient clairement communiquées³. Cette séparation de TPSGC dans le cadre de crédit-bail est défini dans la « Procédure pour l'estimation des loyers du marché (à l'appui des opérations de location) »
• 2.3.2 Les RAM fournissent des estimations du loyer du marché « effectif »⁴.
• 2.3.3 Règle générale, tous les baux comparables utilisés dans RAM sont des baux où le ministère n'est pas l'une des parties. Dans des circonstances exceptionnelles, où il est impossible d'obtenir un nombre suffisant de tels baux comparables, on peut utiliser des baux où TPSGC a été l'une des parties liées.

2.4 Le rapport d'étude du marché (REM) fournit des précisions sur les taux de location du marché dans un secteur géographique, un segment de marché et un type de biens ou de locaux ou plus. Le REM doit s'appuyer sur des principes d'évaluation sains, comme l'offre et la demande, la variation, la substitution, l'utilisation unique, l'utilisation optimale ou autre, et doit comprendre les éléments suivants :

1. une définition du ou des types de locaux et du ou des secteurs géographiques à l'étude, de même que la période pendant laquelle les conditions s'appliquent. Pour ce faire, il faudra peut-être préciser et analyser les segments définis par le marché, ou les sous-marchés, dans un secteur géographique. Ainsi, si le secteur géographique est assimilé à une ville, il peut y avoir des sous-marchés, comme le sous-marché du centre-ville ou du cœur du centre-ville, la périphérie et les marchés de la zone suburbaine - chacun avec ses propres influences économiques et autres influences et pour lesquels des analyses et des taux de location du marché distincts pourraient s'appliquer;
2. une analyse des tendances économiques, sociales et politiques touchant la disponibilité, la valeur et la location d'un bien immobilier de même que les cycles d'aménagement immobilier et les coûts de construction;
3. une description et une analyse des districts urbains constituant le secteur à l'étude, dont les moyens de transport, et les facteurs sociaux et économiques;
4. une description des baux négociés par catégorie et une analyse de leur évaluation aux fins de location;
5. une liste des données de location actuelles et prévues;
6. des estimations et des fourchettes des taux de location, avec justification à l'appui.

Le mandat établi pour le REM devrait préciser le ou les secteurs géographiques et le ou les types de biens visés par le REM. Il doit exiger que le rapport comprenne une opinion, avec données et analyse à l'appui, sur la ou les fourchettes des taux de location du marché pour le ou les types de biens et les secteurs géographiques demandés.

Le REM peut porter sur un seul secteur géographique et sur différents types de biens, sur un seul type de biens dans un vaste secteur géographique (comme toutes les petites localités d'une province ou d'une région définie dans une province) ou un agencement de secteurs géographiques et de types de biens. Le REM est habituellement établi sous forme narrative.

Un REM peut s'appliquer pour divers types d'immeubles ou localités mais il incombe à l'utilisateur du rapport de valider avec le Programme d'Évaluation que l'information utilisée pour appuyer la transaction correspond au type d'immeuble ou à la localité du sujet.

2.5 Le rapport sur la disponibilité des locaux (RDL)⁵ est un rapport qui énumère tous les biens à louer qui satisfont aux besoins définis. C'est une feuille d'inventaire de ce qui est à louer (ou à vendre) sur le marché à un moment donné et qui satisfait à la demande fédérale. Un RDL ne comprend pas d'estimé de valeur locative marchande. Des professionnels du domaine de l'immobilier, autres que des agents d'évaluation peuvent compléter un RDL. Il s'agit d'un rapport habituellement narratif.

2.6 Le Tableau 1 constitue un aide-mémoire qui définit et compare les RAM, les REM et les RDL.

2.7 Lorsque ces rapports sont complétés par le secteur privé, le contrat ou le bon de commande doit préciser l'évaluateur ou l'analyste désigné qui complétera le travail. Seul l'évaluateur ou l'analyste désigné peut signer le rapport.

Tableau 1 : RAM, REM et RDL

	RAM	REM	RDL
Objet	Estimer le loyer du marché.	Estimer le loyer du marché.	Indiquer quels biens immobiliers, répondant aux besoins, sont à louer (ou à vendre) et à quel prix.
Fonctions	Décrit les besoins particuliers ou fournit des données sur le bien immobilier visé devant servir au Rapport d'analyse d'investissement (RAI), au Plan de location des locaux commerciaux (PLC), aux Plans stratégiques de marketing et de positionnement.	Fournit des données sur le marché large devant servir aux rapports d'analyse des investissements (RAI). Document de base pour les RAM en général et particulièrement pour les RAM établis sous forme d'attestations.	Fournit des données sur le marché en général devant servir aux RAI et aux analyses d'options.
	Assure un soutien pour chacune des transactions relatives à la location ou à la cession à bail.	Il est possible d'en extraire des renseignements pour les utiliser dans les RAM.	Répertorie les biens immobiliers à louer (ou à vendre) sur le marché, qui pourraient répondre aux besoins.
	À utiliser pour les besoins de planification.	À utiliser pour les besoins de planification.	À utiliser pour les besoins de planification.
	Sert de point de départ pour calculer le loyer du marché pour les AO.	Sert de point de départ pour calculer le loyer du marché pour les AO.	Sert à indiquer le loyer demandé, qui n'est habituellement pas le même que le loyer du marché.
Contexte	Fournit une estimation du loyer du marché dans une transaction relative à une location ou à une cession à bail en particulier, d'après les transactions sur les loyers négociés.	Fournit un aperçu des loyers négociés.	Fournit des aperçus et des renseignements sur les tendances du marché, les taux demandés et/ou la disponibilité de locaux pour une catégorie de locaux, un segment de marché et/ou un secteur géographique donné ou plus.
	Un bien immobilier particulier est habituellement désigné.	Vise plusieurs projets possibles de location.	N'est pas relatif à la location ou à la cession à bail en particulier, mais des besoins ou des paramètres de projet définis.
Format	Rapport narratif pour les transactions de valeur élevée.  Formulaire ou attestation pour les transactions de faible valeur.6	Rapport narratif	Rapport narratif
Table des matières type ou format	Appendice 1a – Rapport narratif  Appendice 1b – Formulaire  Appendice 1c – Attestation	Appendice 1	Appendice 2
Exigences en matière de location	Bien immobilier particulier	Segment de marché ou ciblage géographique général et vaste.  Peut servir à justifier le loyer du marché pour de nombreux projets de location.	Besoins généraux et segment de marché ou ciblage géographique.
Qui peut l'établir?	RAP narratif ou formulaire – Expert en évaluation possédant un titre professionnel. Attestation – « Une personne qui possède l'expérience d'un secteur connexe à l'immobilier (notamment l'évaluation immobilière, le courtage immobilier, les services bancaires) ou qui est fonctionnaire fédéral et qui possède des compétences appropriées. »7	Expert en évaluation possédant un titre professionnel.	« Une personne qui possède l'expérience d'un secteur connexe à l'immobilier (notamment l'évaluation immobilière, le courtage immobilier, les services bancaires) ou qui est fonctionnaire fédéral et qui possède des compétences appropriées. »8 Il n'est pas requis de faire appel à un expert en évaluation immobilière pour compléter un RDL.

3.0 Méthode d'estimation du promoteur pour établir un loyer du marché

3.1 Si aucun espace disponible ou de prévu ne peut s'adapter aux besoins particuliers, il faudra peut-être appliquer la méthode du promoteur pour estimer le taux de location associé à ce qu'il en coûterait de créer l'espace requis.

À cette fin, on devra estimer à la fois le loyer du marché et le loyer économique à une date ultérieure d'entrée en vigueur du bail. Dans ce contexte, le loyer économique pourrait s'exprimer en taux par mètre carré (superficie louable nette) qui devrait être obtenu, pour que le coût de construction des locaux (immeuble) soit viable sur le plan financier. Le loyer économique peut ou non correspondre au loyer du marché. Si les besoins sont uniques et qu'aucun autre bien immobilier n'est comparable sur le marché, il ne sera peut-être pas possible d'estimer ou de prévoir le loyer du marché. Si tel est le cas, le loyer économique peut alors être considéré comme une approximation raisonnable du loyer du marché ou bien la superficie voulue pour répondre aux besoins particuliers ne pourra pas être créée.

3.2 La formule associée à la méthode des promoteurs pour estimer le loyer économique est simple :

Loyer économique = Coût total d'aménagement × taux de rendement exigé par le promoteur
(Habituellement, le coût total d'aménagement s'exprime en dollars par superficie nette louable.)

Bien que la formule soit simple, les intrants et l'analyse visant à élaborer l'estimation du taux de location ne le sont pas.

3.3 Pour appliquer la méthode du promoteur, il faut suivre les étapes suivantes :

1. estimer les coûts courants d'aménagement (terrain et immeubles), en appliquant essentiellement la méthode du coût, ce qui s'exprime généralement en dollars par superficie nette louable;
2. rajuster les coûts courants à la date ultérieure d'entrée en vigueur du bail pour obtenir le coût d'aménagement prévu;
3. estimer le taux de rendement annuel du promoteur, aussi appelé facteur de location. Le taux de rendement doit être approprié à la durée du bail et à toute valeur de réversion à la fin du bail;
4. multiplier le coût d'aménagement prévu par le taux de rendement annuel du promoteur, ce qui donnera une indication du loyer économique effectif net à la date d'entrée en vigueur du bail;
5. s'il faut obtenir le loyer économique réel brut, alors estimer les frais d'exploitation annuels du bien immobilier et les taxes s'y rapportant (aussi exprimés en dollars par superficie nette louable), prévus à la date d'entrée en vigueur du bail, et les ajouter à l'estimation du loyer économique effectif net.

3.4 La méthode du promoteur pour estimer le taux de location peut être utilisée dans un RAM ou dans un REM. Les rapports estimant le loyer économique ou le loyer du marché à l'aide de la méthode du promoteur doivent comprendre des précisions destinées à expliquer et à justifier tous les éléments essentiels de l'analyse - coûts courants et taux de rendement, facteurs de projection (c. à d. facteurs d'indexation dans un marché où les coûts et les valeurs augmentent), taux de rendement du promoteur et autres. Toutes les hypothèses clés et les conditions limitatives, qu'elles soient comprises dans le mandat de l'évaluateur ou appliquées par l'expert en évaluation, doivent clairement être énoncées dans le rapport.

Appendice 1a : Rapport d'analyse du marché (RAM) - Rapport narratif
Format et contenu

Nota : Le présent appendice se veut une liste exhaustive des éléments contenus dans un RAM narratif, éléments qui ne sont peut-être pas tous applicables à des projets particuliers.

1.0 Introduction

1.1 Page titre

• 1.1.1 Nom de la personne à laquelle le rapport d'analyse du marché est destiné
• 1.1.2 Description du bien immobilier visé ou des besoins particuliers visés par l'analyse du marché
• 1.1.3 Nom de l'analyste chargé d'établir le rapport

1.2 Lettre de transmission

• 1.2.1 Date et origine de l'autorisation donnée d'effectuer l'analyse du marché
• 1.2.2 Désignation des parts dans le bien immobilier faisant l'objet de l'analyse
• 1.2.3 Définition des exigences prévues par les baux (incluant les options)
• 1.2.4 Date d'effet de l'analyse du marché
• 1.2.5 Tout renseignement pertinent ou hypothèse à porter à l'attention du lecteur
• 1.2.6 Conclusion sur les taux de location pour chaque option envisagée. Cette conclusion devrait être exprimée en fourchette. Habituellement cette conclusion comprendra le loyer net, les frais d'opération, les taxes et le loyer brut.
• 1.2.7 Signature de l'analyste

1.3 Table des matières

• 1.3.1 Nécessaire pour la plupart des rapports narratifs contenant de nombreuses pages

1.4 Photographies

• 1.4.1 S'il s'agit d'un bien immobilier visé particulièrement, autant de photos qu'il faudra pour donner une bonne description visuelle du bien immobilier visé

1.5 Résumé

• 1.5.1 Résumé concis des conclusions en une seule page

1.6 Conditions limitatives et hypothèses principales

• 1.6.1 Toutes les conditions limitatives et les hypothèses d'après lesquelles est établie l'estimation ou la fourchette des taux de location (point particulièrement important, si l'analyste doit prévoir le loyer du marché à une date ultérieure)

2.0 Données factuelles

2.1 Définition du problème

2.2 Objet de l'analyse du marché (estimer le loyer du marché, ou la fourchette des loyers du marché, convenant aux besoins du projet de location, incluant les options)

• 2.2.1 Si l'analyse vise aussi à prévoir le loyer du marché à une date ultérieure, indiquer la date.

2.3 Fonction de l'analyse du marché

• 2.3.1 Base du taux du marché défini, habituellement le loyer effectif brut annuel et/ou le loyer effectif net annuel par mètre carré, par type de locaux

2.4 Date (s) d'effet de l'analyse du marché

2.5 Définitions des termes applicables aux taux de location utilisés dans le rapport (comme le loyer nominal net, le loyer réel net, le loyer hypernet, le loyer net total, le loyer brut et autres)

3.0 Besoins en locaux

3.1 Identification du bien immobilier visé (ou définition du besoin particulier)

3.2 Secteur(s), par type de locaux, dont le stationnement

3.3 Configuration

3.4 Heures d'exploitation

3.5 Limites géographiques et considérations relatives à l'emplacement (pour des besoins particuliers)

3.6 Conditions du bail

4.0 Portée de l'analyse

4.1 Description des méthodes utilisées pour réunir l'information sur le marché

4.2 Identification de toutes les sources d'information

5.0 Aperçu du marché

5.1 Aperçu de la conjoncture à la date d'effet de l'étude, y compris des renseignements pertinents, comme les suivants :

• 5.1.1 Aperçu de l'économie locale
• 5.1.2 Tendances sociales, économiques et politiques actuelles et prévues ayant une incidence sur le marché des biens immobiliers loués, dont les données démographiques et les niveaux d'emploi
• 5.1.3 Objectifs municipaux pertinents ayant trait à l'aménagement immobilier et au marché des biens immobiliers loués pour le ou les types de biens immobiliers visés
• 5.1.4 Présence fédérale
• 5.1.5 Indication quant à l'étendue des incitatifs offerts
• 5.1.6 Taux d'escompte du marché susceptible de servir à convertir le loyer nominal et les incitatifs en un taux de location réel annuel constant
• 5.1.7 Activité de construction courante
• 5.1.8 Disponibilité du transport
• 5.1.9 Tendances de l'offre et de la demande, dont les éléments suivants :
  1. superficie totale des bureaux, de l'entrepôt ou autres locaux à l'étude
  2. disponibilité de blocs de locaux correspondant ou supérieurs aux besoins
  3. construction (dimensions, emplacement et date de mise en service prévue) ou activité connue ou envisagée qui aura une importante incidence sur le parc immobilier
  4. taux d'occupation et taux de vacance
  5. niveaux courants des loyers, baux récemment négociés et taux courants demandés

5.2 Prévisions des marchés et tendances

• 5.2.1 Prévision des tendances des taux de vacance et d'occupation
• 5.2.2 Prévision des tendances des niveaux des loyers
• 5.2.3 Prévision de l'activité de construction
• 5.2.4 Prévision de l'offre de locaux vacants disponibles selon la superficie
• 5.2.5 Prévision de la demande d'autres ordres de gouvernement ou du secteur privé

6.0 Description du bien immobilier

6.1 Emplacement et milieu environnant

6.2 Utilisation des lieux

6.3 Accès

6.4 Commodités

6.5 Données sur les lieux

6.6 Données sur l'immeuble ou les locaux

6.7 Contrôles de l'utilisation du sol

6.8 Renseignements sur l'évaluation municipale

7.0 Analyse du marché

Il est reconnu qu'il n'est pas toujours possible d'inscrire dans le rapport des renseignements détaillés émanant des bailleurs et des locataires, en raison des contraintes imposées par la confidentialité. Il faut consigner dans le rapport autant de renseignements que possible. De plus, pour les besoins de l'examen, des précisions suffisantes devraient être mises à la disposition de l'examinateur, à titre confidentiel et suivant les besoins.

7.1 Précisions sur chaque bail comparable analysé, indiquées de la manière suivante :

• 7.1.1 Nom et adresse de l'immeuble
• 7.1.2 Année de construction de l'immeuble (ou de tout ajout important)
• 7.1.3 Photographie(s) de l'extérieur
• 7.1.4 Photographies de l'intérieur, si possible
• 7.1.5 Courte description du voisinage, milieu environnant du bien immobilier, comparaison avec le secteur géographique demandé dans le projet de location
• 7.1.6 Zonage
• 7.1.7 Proximité des services de transport
• 7.1.8 Courte description de l'immeuble, y compris la catégorie de locaux (p. ex. A, B ou C)
• 7.1.9 Type de construction
• 7.1.10 Équipement et services fournis
• 7.1.11 Type de parc de stationnement, nombre de places
• 7.1.12 Conformité ou non au bail fédéral type et aux normes de gestion des locaux
• 7.1.13 Type de locataires dans l'immeuble
• 7.1.14 Personne-ressource - bailleur ou agent de location (nom, titre, numéro de téléphone, adresse)
• 7.1.15 Évaluation municipale
• 7.1.16 Superficie louable visée par le bail, méthode de mesure
• 7.1.17 Durée du bail, options de renouvellement, options d'achat
• 7.1.18 Taux de location, y compris toute variation par année, taux des options de renouvellement
• 7.1.19 Frais de fonctionnement et d'entretien, taux d'indexation, s'il est indiqué dans le bail
• 7.1.20 Impôts fonciers, taux d'indexation, s'il est indiqué dans le bail
• 7.1.21 Incitatifs inscrits dans le bail, comme les périodes de congé de loyer, les incitatifs financiers, les provisions pour travaux d'aménagement et autres
• 7.1.22 Carte montrant l'emplacement du bien immobilier comparable pour ce qui est du secteur géographique demandé
• 7.1.23 Nouveau bail ou renouvellement (à préciser)

8.0 Analyse et conclusion

8.1 Analyse destinée à justifier le loyer du marché pour les besoins visés

• 8.1.1 Style narratif caractéristique des rapports d'évaluation narratifs
• 8.1.2 Résumé des données sur chaque bien comparable, faisant ressortir les similitudes et les différences comparativement aux besoins, qui auront probablement une incidence sur le loyer du marché
• 8.1.3 Définition de loyer - net, brut ou autre et comparaison avec les besoins (généralement, loyer annuel, net effectif et brut effectif)
• 8.1.4 Analyse de chaque bail comparable par rapport aux besoins visés
• 8.1.5 Analyse des différences entre chaque bail comparable et les besoins visés
• 8.1.6 Description des rajustements appliqués à chaque bail comparable. Il faudrait tenir compte des rajustements en raison de facteurs comme les suivants :
  • 8.1.6.1 Moment (date d'effet)
  • 8.1.6.2 Durée du bail
  • 8.1.6.3 Superficie
  • 8.1.6.4 Position dans le marché et emplacement dans l'immeuble
  • 8.1.6.5 Qualité et commodités
  • 8.1.6.6 Immeuble de base
  • 8.1.6.7 Étalons de mesure
  • 8.1.6.8 Taux de loyer d'un bail reconduit par rapport à un nouveau bail
  • 8.1.6.9 Tous les autres facteurs ayant une incidence sur le loyer du marché
  • 8.1.6.10 Justification de tous les rajustements, de leurs montants et des hypothèses, s'il en est
  • 8.1.6.11 Rajustement pour incitatifs, au besoin, de façon que l'analyse traduise des loyers réels bruts (et/ou nets) annuels
  • 8.1.6.12 Tableau de rajustement résumant les rajustements et leur application en chiffres absolus, en pourcentage ou en décimales
  • 8.1.6.13 Évaluation narrative des résultats du processus de rajustement
• 8.1.7 Si une fourchette des taux de location futurs s'impose, analyse fondée sur les prévisions du marché et les données sur les tendances présentées dans le rapport, pour étayer la fourchette de taux de location prospectifs et le rajustement en fonction du temps appliqué pour prévoir la fourchette des taux de location courants à la date ultérieure.

9.0 Estimation finale du loyer du marché

9.1 Un estimé de valeur du marché est requise pour chaque catégorie d'espace identifiée dans la demande. Si la valeur d'espaces accessoires tels le stationnement ou l'entreposage est compris dans le taux de l'espace à bureau, il faudrait l'indiquer clairement. Même alors, un taux spécifique à chaque catégorie d'espace est normalement requis

9.2 L'estimé final de valeur du marché devra indiquer les valeurs en date de l'analyse et en date du projet anticipé, le cas échéant.

9.3 Les indices du marché, avec une brève explication, doit être inclus afin de soutenir l'estimation finale du loyer du marché. Il est convenu que la fourchette de taux de location doit être conclue dans la fourchette établie par les indices du marché ajustés. Si ce n'est pas le cas, le rapport doit comprendre une justification solide pour conclure autrement.

10.0 Attestation

10.1 Attestation d'une page établie par l'analyste. Son format et son contenu sont généralement dictés par les normes de l'organisme professionnel auquel appartient l'analyste. L'attestation doit au moins porter les éléments suivants :

• 10.1.1 Énoncé selon lequel l'analyste n'a ni n'aura aucune part dans le projet qui fait l'objet de l'analyse
• 10.1.2 Énoncé selon lequel l'analyste a personnellement inspecté le bien immobilier visé (s'il est désigné) et les biens comparables et indiquant la date de l'inspection
• 10.1.3 Énoncé suivant : « Au meilleur de ma connaissance et de ma croyance, tous les énoncés et les renseignements figurant dans le rapport sont fidèles et exacts, sous réserve des conditions limitatives et des hypothèses énoncées ailleurs dans le rapport. »
• 10.1.4 Énoncé suivant : « Aucun fait important n'a été sciemment retenu ou omis. »
• 10.1.5 Énoncé de la conclusion finale du rapport et date(s) d'entrée en vigueur connexe(s)
• 10.1.6 Signature et date

11.0 Annexes

11.1 Fiches techniques sur chaque bail comparable, portant les renseignements décrits ci dessus, si elles ne sont pas comprises dans le corps du rapport

11.2 Photographies des biens immobiliers loués comparables

11.3 Carte montrant l'emplacement de chaque bien loué comparable par rapport aux limites géographiques des besoins ou du bien immobilier visé

11.4 Toutes les autres données justificatives, comme des statistiques, des tableaux, des graphiques et autres

12.0 Compétences de l'analyste (facultatif)

12.1 Titres de compétence, grades, titres professionnels, affiliations

12.2 Expérience pratique pertinente

Appendice 1b : Rapport d'analyse du marché (RAM) - Formulaire
Format et contenu

TPSGC a développé un rapport formulaire qui peut, à la demande, être fournit à tout expert en évaluation. Les régions peuvent aussi développer leur propre rapport formulaire, ou peuvent accepter ceux qui sont proposés par un expert en évaluation, en autant que ceux-ci contiennent, au minimum, l'information qui est ci-jointe.

Quand le RAM sous forme de formulaire est rempli à l'interne, le taux d'escompte servant aux rajustements en raison d'incitatifs ou d'autres facteurs doit être confirmé par le Programme d'évaluation, de préférence par écrit, puis être clairement désigné dans le formulaire.

Contenu minimum d'un rapport formulaire RAM :

1. Date effective
2. But et fonction du rapport
3. Définition de la valeur du marché
4. Sommaire des exigences, y compris la superficie locative
5. Liste des responsabilités du locateur et du locataire
6. Liste sommaire des indicateurs de marché pertinents et des tendances du marché (taux de vacances, offre, demande, taux de location, coûts ou ratios de dépenses, etc.)
7. Description brève du secteur et du voisinage
8. Identification de l'immeuble sujet
9. Détails pertinents quant à l'immeuble sujet (physiques et financiers, y compris le niveau des frais d'opération)
10. Feuille descriptive de chaque  indice de marché (peut être en annexe; ou peut être présenté de façon sommaire dans la grille d'analyse)
11. Grille d'ajustement des indices de marché
12. Analyse concise des données qui ont servis à établir la valeur locative
13. Tableau indiquant la (les) valeur (s) locative (s) conclue (s)
14. Portée de l'analyse (méthodologie, sources d'information)
15. Conditions limitatives et hypothèses critiques
16. Attestation, énoncé du respect des normes professionnelles
17. Signature et date

Notes :

1. Un estimé de valeur du marché est requise pour chaque catégorie d'espace identifiée dans la demande. Si la valeur d'espaces accessoires tels le stationnement ou l'entreposage est compris dans le taux de l'espace à bureau, il faudrait l'indiquer clairement. Même alors, un taux spécifique à chaque catégorie d'espace est normalement requis.
2. L'estimé final de valeur du marché devra indiquer les valeurs en date de l'analyse et en date du projet anticipé, le cas échéant.
3. Les indices du marché, avec une brève explication, doit être inclus afin de soutenir l'estimation finale du loyer du marché. Il est convenu que la fourchette de taux de location doit être conclue dans la fourchette établie par les indices du marché ajustés. Si ce n'est pas le cas, le rapport doit comprendre une justification solide pour conclure autrement.

Appendice 1c : Rapport d'analyse du marché (RAM) - Attestation
Format et contenu

Numéro du projet : Date prévue de mise en service :

Numéro de référence : Bien immobilier visé :

Description  du projet 
Comprend l'identité des occupants, les besoins en locaux, le type de locaux et la superficie, une description du périmètre géographique et toute caractéristique particulière des locaux.

Facteurs limitatifs et conditions spéciales
Dans certains cas, les besoins en locaux peuvent être d'une nature si spéciale que les biens immobiliers comparables sur le marché ne conviennent peut-être pas ou ne sont peut-être pas assez nombreux. La présente section devrait servir à décrire ces facteurs, s'il en est.

Aperçu du marché et tendances
Comprend une courte description des facteurs pertinents du marché et des tendances et un sommaire d'éléments, comme les taux de vacance et d'occupation, la disponibilité de locaux comparables, les aménagements proposés et autres; source d'information à préciser.

Exemples représentatifs
Dans la plupart des cas, il faudra désigner trois loyers du marché comparables représentatifs, en fournissant brièvement des données de base (désignation de l'immeuble, secteur, taux de location, coûts constituant le taux et incitatifs). Tous les rajustements apportés aux exemples représentatifs devraient être décrits succinctement. Il faudrait procéder à une analyse qualitative ou narrative des rajustements dans laquelle l'analyste devrait au moins indiquer, pour chaque facteur de rajustement, si le bien comparable est jugé supérieur ou inférieur aux besoins, nécessitant ainsi un rajustement à la baisse ou à la hausse, respectivement. Si les biens comparables sont insuffisants, l'analyste doit donner une courte justification sous forme schématique de la conclusion sur les fourchettes des taux de location. Indiquer la source d'information sur chaque bien comparable (p. ex. le REM ou le RDL, en désignant le numéro de référence, le site Web, l'agent de location, le propriétaire du bien et autres). Quand le RAM sous forme d'attestation est rempli à l'interne, le taux d'escompte servant aux rajustements en raison d'incitatifs ou d'autres facteurs devrait être confirmé par le Programme d'évaluation, de préférence par écrit, puis être clairement désigné dans l'attestation.

1.
2.
3.

Fourchette des taux de location du marché⁹ :   $/m² à   $/m²

Pour chacune des catégories de locaux décrites dans les besoins, inscrire la conclusion tirée sur le taux de location réel en fourchette étroite, de manière croissante. Bien que la fourchette puisse varier selon le marché, on retrouve généralement +/- 10 %. Quand le RAM a pour fonction de fournir une fourchette des taux de location pour un accord d'occupation, l'analyste doit indiquer le taux de location le plus probable dans la fourchette définie.

Commentaires de qualification
Indiquer toutes les conditions limitatives ou les hypothèses critiques inhérentes aux taux de location offerts. Faire observer l'intérêt et les taux d'actualisation utilisés pour les rajustements de même que leur origine.

Établi par

Nom (en caractères d'imprimerie)

Signature

Date

Appendice 2 : Rapport d'étude du marché (REM)
Table des matières type

Nota : Le présent appendice se veut une liste exhaustive des éléments contenus dans un REM narratif, éléments qui ne sont peut-être pas tous applicables à des projets particuliers.

1.0 Introduction

1.1 Page titre

• 1.1.1 Nom de la personne à laquelle le rapport d'étude du marché est destiné
• 1.1.2 Description de l'objet du rapport
• 1.1.3 Nom de l'analyste chargé d'établir le rapport

1.2 Lettre de transmission

• 1.2.1 Date et origine de l'autorisation donnée d'établir le rapport d'étude du marché
• 1.2.2 Indication du ou des secteurs géographiques, du ou des segments de marché et du ou des types de biens ou de locaux
• 1.2.3 Date effective de l'étude du marché
• 1.2.4 Tout renseignement pertinent ou hypothèse à porter à l'attention du lecteur
• 1.2.5 Fourchette des taux de location du marché indiquée par secteur(s) géographique(s), segment(s) de marché et type(s) de biens ou de locaux (à présenter dans un tableau ou un graphique)
• 1.2.6 Signature de l'analyste

1.3 Table des matières

1.4 Carte du ou des secteurs géographiques

1.5 Résumé

1.6 Conditions limitatives et hypothèses principales

• 1.6.1 Toutes les conditions limitatives et les hypothèses d'après lesquelles est établie la fourchette des taux de location

2.0 Données factuelles

2.1 Définition du problème

2.2 Objet et fonction du rapport d'étude du marché

2.3 Date d'effet du rapport d'étude du marché

2.4 Définitions des termes applicables aux taux de location utilisés dans le rapport (comme le loyer net au contrat, le loyer net effectif, le loyer triple net, le loyer totalement net, le loyer brut ou autre)

3.0 Espaces requis (exprimés en termes généraux)

3.1 Secteur(s) géographique(s), segment(s) de marché et type(s) de biens ou de locaux [à tirer du mandat]

3.2 Secteur(s), par type de locaux, dont le stationnement

3.3 Configuration

3.4 Heures d'exploitation

3.5 Conditions du bail type

• 3.5.1 Selon le bail fédéral type ou selon les modifications apportées
• 3.5.2 Durée du bail
• 3.5.3 Options, selon le cas - renouvellement, achat (droit de premier refus), agrandissement
• 3.5.4 Date de mise en service
• 3.5.5 Exigences opérationnelles et relatives à la sécurité
• 3.5.6 Autres conditions particulières

4.0 Portée de l'étude

4.1 Description des méthodes utilisées pour réunir l'information sur le marché

4.2 Identification de toutes les sources d'information

5.0 Aperçu du marché (avec les détails appropriés à chaque secteur géographique, à chaque segment de marché ou à chaque type de locaux)

5.1 Aperçu de la conjoncture à la date effective de l'étude, y compris des renseignements pertinents, comme les suivants :

• 5.1.1 Aperçu de l'économie locale
• 5.1.2 Tendances sociales, économiques et politiques actuelles et prévues ayant une incidence sur le marché des biens immobiliers loués, dont les données démographiques et les niveaux d'emploi
• 5.1.3 Objectifs municipaux pertinents ayant trait à l'aménagement immobilier et au marché des biens immobiliers loués
• 5.1.4 Superficie totale des bureaux, de l'entrepôt ou autres locaux à l'étude
• 5.1.5 Présence fédérale
• 5.1.6 Disponibilité de blocs de locaux correspondants ou supérieurs aux besoins
• 5.1.7 Niveaux courants des loyers, baux récemment négociés et taux courants demandés
• 5.1.8 Indication quant à l'étendue des incitatifs offerts
• 5.1.9 Taux d'escompte du marché susceptibles de servir à convertir le loyer nominal et les incitatifs en un taux de location annuel effectif constant
• 5.1.10 Activité de construction courante
• 5.1.11 Disponibilité du transport
• 5.1.12 Tendances de l'offre et de la demande
• 5.1.13 Construction (dimensions, emplacement et date de mise en service prévue) ou autre activité connue ou envisagée qui aura une importante incidence sur le parc immobilier
• 5.1.14 Taux d'occupation et taux de vacance

5.2 Prévisions des marchés et tendances

• 5.2.1 Prévision des tendances des taux de vacance et d'occupation
• 5.2.2 Prévision des tendances des niveaux des loyers
• 5.2.3 Prévision de l'activité de construction
• 5.2.4 Prévision de l'offre de locaux vacants disponibles selon la superficie
• 5.2.5 Prévision de la demande d'autres ordres de gouvernement ou du secteur privé

6.0 Définition du ou des secteurs géographiques, du ou des segments de marché et du ou des types de bien ou de locaux

(interprétation pratique et application fondées sur le mandat)

7.0 Analyse du marché - Pour chaque secteur géographique, chaque segment de marché et chaque type de biens ou de locaux

Il est reconnu qu'il n'est pas toujours possible d'inscrire dans le rapport des renseignements détaillés émanant des bailleurs et des locataires, en raison des contraintes imposées par la confidentialité. Il faut consigner dans le rapport autant de renseignements que possible. De plus, pour les besoins de l'examen, des précisions suffisantes devraient être mises à la disposition de l'examinateur, à titre confidentiel et suivant les besoins.

7.1 Précisions sur chaque bail comparable analysé, indiquées de la manière suivante (fiches techniques d'une page sur chaque bail comparable par secteur géographique, segment de marché et type de biens ou de locaux à insérer ici ou en annexe) :

• 7.1.1 Nom et adresse de l'immeuble
• 7.1.2 Année de construction de l'immeuble (ou de tout ajout important)
• 7.1.3 Photographie(s) de l'extérieur
• 7.1.4 Photographies de l'intérieur, si possible
• 7.1.5 Courte description du voisinage, milieu environnant du bien immobilier, comparaison avec le secteur géographique demandé dans le projet de location
• 7.1.6 Zonage
• 7.1.7 Proximité des services de transport
• 7.1.8 Courte description de l'immeuble, y compris la catégorie de locaux (p. ex. A, B ou C)
• 7.1.9 Type de construction
• 7.1.10 Équipement et services fournis
• 7.1.11 Type de parc de stationnement, nombre de places
• 7.1.12 Conformité ou non au bail fédéral type et aux normes de gestion des locaux
• 7.1.13 Type de locataires dans l'immeuble
• 7.1.14 Personne-ressource - bailleur ou agent de location (nom, titre, numéro de téléphone et adresse)
• 7.1.15 Évaluation
• 7.1.16 Superficie louable visée par le bail, méthode de mesure
• 7.1.17 Durée du bail, options de renouvellement, options d'achat
• 7.1.18 Taux de location, y compris toute variation par année, taux des options de renouvellement
• 7.1.19 Frais de fonctionnement et d'entretien, taux d'indexation, s'il est indiqué dans le bail
• 7.1.20 Impôts fonciers, taux d'indexation, s'il est indiqué dans le bail
• 7.1.21 Incitatifs inscrits dans le bail, comme les périodes de congé de loyer, les incitatifs financiers, les provisions pour travaux d'aménagement et autres
• 7.1.22 Carte montrant l'emplacement du bien immobilier comparable pour ce qui est du secteur géographique demandé
• 7.1.23 Nouveau bail ou renouvellement (à préciser)

8.0 Analyse et conclusion

8.1 Analyse destinée à justifier la fourchette des taux de location du marché pour chaque secteur géographique, chaque segment de marché et chaque type de biens ou de locaux. (On devrait se servir le plus possible de tableaux et de graphiques pour consigner les renseignements analysés et les indications sur les taux de location.)

• 8.1.1 Style narratif caractéristique des rapports d'évaluation narratifs
• 8.1.2 Résumé des données sur chaque bien comparable, faisant ressortir les similitudes et les différences comparativement aux besoins, qui auront probablement une incidence sur le loyer du marché.
• 8.1.3 Définition de loyer - net, brut ou autre et comparaison avec les besoins (généralement, loyer annuel brut effectif)
• 8.1.4 Analyse de chaque bail comparable par rapport aux besoins visés
• 8.1.5 Analyse des différences entre chaque bail comparable et les besoins visés
• 8.1.6 Description des rajustements appliqués à chaque bail comparable. Il faudrait tenir compte des rajustements en raison de facteurs comme les suivants :
  • 8.1.6.1 Moment (date d'effet)
  • 8.1.6.2 Durée du bail
  • 8.1.6.3 Superficie
  • 8.1.6.4 Position dans le marché et emplacement dans l'immeuble
  • 8.1.6.5 Qualité et commodités
  • 8.1.6.6 Immeuble de base fédéral
  • 8.1.6.7 Étalons de mesure
  • 8.1.6.8 Taux de loyer d'un renouvellement de bail par rapport à un nouveau bail
  • 8.1.6.9 Tous les autres facteurs ayant une incidence sur le loyer du marché
  • 8.1.6.10 Justification de tous les rajustements, de leurs montants et des hypothèses, s'il en est
  • 8.1.6.11 Rajustement pour incitatifs, au besoin, de façon à ce que l'analyse traduise des loyers réels bruts (et/ou nets) annuels
  • 8.1.6.12 Tableau de rajustement résumant les rajustements et leur application en chiffres absolus, en pourcentage ou en décimales
  • 8.1.6.13 Évaluation narrative des résultats du processus de rajustement
• 8.17 Si une fourchette des taux de location future s'impose, inclure une analyse fondée sur les prévisions du marché et les données sur les tendances présentées dans le rapport, pour étayer la fourchette de taux de location prospectifs et le rajustement en fonction du temps appliqué pour prévoir la fourchette des taux de location courants à la date ultérieure.

9.0 Estimation finale de la ou des fourchettes des loyers du marché

9.1 Un estimé de valeur du marché est requise pour chaque catégorie d'espace identifiée dans la demande. Si la valeur d'espaces accessoires tels le stationnement ou l'entreposage est compris dans le taux de l'espace à bureau, il faudrait l'indiquer clairement. Même alors, un taux spécifique à chaque catégorie d'espace est normalement requis

9.2 L'estimé final de valeur du marché devra indiquer les valeurs en date de l'analyse et en date du projet anticipé, le cas échéant.

9.3 Les indices du marché, avec une brève explication, doit être inclus afin de soutenir l'estimation finale du loyer du marché. Il est convenu que la fourchette de taux de location doit être conclue dans la fourchette établie par les indices du marché ajustés. Si ce n'est pas le cas, le rapport doit comprendre une justification solide pour conclure autrement.

10.0 Projection des taux de location

10.1 Tableau fournissant des prévisions sur le taux de variation futur en pourcentage pour chaque fourchette de taux de location indiquée, avec analyse à l'appui. Il faut généralement présenter un taux de variation annuel pour au plus cinq ans.

11.0 Attestation

11.1 Attestation d'une page établie par l'analyste. Son format et son contenu sont généralement dictés par les normes de l'organisme professionnel auquel appartient l'analyste. L'attestation doit au moins porter les éléments suivants :

• 11.1.1 Énoncé selon lequel l'analyste n'a ni n'aura aucune part dans le projet qui fait l'objet de l'analyse;
• 11.1.2 Énoncé selon lequel l'analyste a personnellement inspecté le bien immobilier visé (s'il est désigné) et les biens comparables et indiquant la date de l'inspection;
• 11.1.3 Énoncé suivant : « Au meilleur de ma connaissance et de ma croyance, tous les énoncés et les renseignements figurant dans le rapport sont fidèles et exacts, sous réserve des conditions limitatives et des hypothèses énoncés ailleurs dans le rapport. »
• 11.1.4 Énoncé suivant : « Aucun fait important n'a été sciemment retenu ou omis. »
• 11.1.5 Énoncé de la conclusion finale du rapport et date(s) d'effet connexe(s)
• 11.1.6 Signature et date

12.0 Annexes

12.1 Fiches techniques sur chaque bail comparable, portant les renseignements décrits ci dessus, si elles ne sont pas comprises dans le corps du rapport

12.2 Photographies des biens immobiliers loués comparables

12.3 Carte montrant l'emplacement de chaque bien loué comparable dans les limites géographiques

12.4 Toutes les autres données justificatives, comme des statistiques, des tableaux, des graphiques et autres

13.0 Compétences de l'analyste (facultatif)

13.1 Titres de compétence, grades, titres professionnels et affiliations

13.2 Expérience pratique pertinente

Appendice 3 : Rapport sur la disponibilité de locaux (RDL)
Table des matières type

Nota : Le présent appendice se veut une liste exhaustive des éléments contenus dans un RDL narratif, éléments qui ne sont peut-être pas tous applicables à des projets particuliers.

1.0 Introduction

1.1 Page couverture

1.2 Lettre de transmission

1.3 Table des matières

1.4 Mandat

1.5 Conditions limitatives

2.0 Paramètres de l'étude

2.1 Objet et fonction de l'étude

2.2 Date d'effet

2.3 Besoins en locaux (ou d'un emplacement, s'il s'agit d'un terrain vacant)

2.4 Limites géographiques

2.5 Carte du secteur - montant les limites géographiques et tous les biens immobiliers énumérés dans l'étude

2.6 Portée des travaux - sources d'information

3.0 Aperçu du marché (court)

3.1 Facteurs concernant la capacité du marché à satisfaire aux paramètres de l'étude

4.0 Sommaire de l'étude

4.1 Énumération, sous forme de tableau, de tous les biens immobiliers trouvés avec données sommaires sur chacun

4.2 Sommaire par type de locaux, au besoin

4.3 Fiches techniques sur chaque bien immobilier qui satisfait aux paramètres de l'étude (à insérer ici ou dans l'appendice).

5.0 Appendice

5.1 Fiche technique sur chaque bien immobilier qui satisfait aux paramètres de l'étude

• 5.1.1 Photo
• 5.1.2 Adresse, nom de l'immeuble
• 5.1.3 Classification de l'immeuble (p. ex. A, B ou C)
• 5.1.4 Zone, y compris l'espace contigu disponible
• 5.1.5 Prix demandé
• 5.1.6 Incitatifs, s'il y a lieu
• 5.1.7 Moyenne des aires de plancher
• 5.1.8 Nombre d'étages
• 5.1.9 Emplacement
• 5.1.10 Zonage
• 5.1.11 Évaluation municipale
• 5.1.12 Commodités (stationnement, aire d'entreposage et autres)
• 5.1.13 Transport en commun
• 5.1.14 Agent / personne-ressource

6.0 Attestation

¹Les rapports justifiant les transactions relatives à la location à des tiers sont établis conformément à la ligne directrice 1B1, 1B2, 1B3 ou 1B4. (Retour au note 1)

²Extrait de The Dictionary of Real Estate Appraisal, 4^e édition. (Retour au note 2)

³Section 5.7, Norme d'évaluation et d'estimation des biens immobiliers, Conseil du Trésor (Site valide au 12 janvier 2010). (Retour au note 3)

⁴Le loyer effectif s'entend du taux de location, déduction faite des concessions financières et des incitatifs, comme les périodes de congé de loyer pendant la durée du bail; il est calculé d'après sa valeur actualisée, compte tenu de la valeur de rendement de l'argent ou selon la méthode simple d'allocation uniforme. [Selon le Dictionary of Real Estate Appraisal, 4^e édition.] (Retour au note 4)

⁵On peut aussi se servir du RDL pour répertorier les biens immobiliers à vendre, afin de soutenir les projets d'acquisition (achat). (Retour au note 5)

⁶Voir la « Procédure pour estimer le loyer du marché » et le « Commercial Retail Letting Manual » qui définissent les seuils en dollars pour les différents formats de RAM. (Retour au note 6)

⁷Section 5.6, Norme d'évaluation et d'estimation des biens immobiliers, Conseil du Trésory, (site valide au 12 janvier 2010). (Retour au note 7)

⁸Idem. (Retour au note 8)

⁹Exprimé en loyer effectif. (Retour au note 9)

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