La planification d'un édifice à bureaux écologique respectueuse de l'environnement
Annexe B - Sections pertinentes des documents de location
Voici le libellé complet des dispositions approuvées par TPSGC qui favorisent des pratiques d'exploitation rentables et écologiques de la part des propriétaires immobiliers et qui font partie de la documentation générique pour location à bail.
D'autres options sont présentement à l'étude pour améliorer davantage les aspects écologiques du document. On prévoit donc mettre à jour la présente partie lorsque les approbations nécessaires seront obtenues. Au moment d'effectuer des améliorations, il faut tenir compte de la question de la responsabilité, d'autant plus lorsque celle-ci revient au propriétaire en vertu de la Loi (Loi sur la protection de l'environnement) et que celle-ci ne serait pas normalement attribuée à la Couronne en tant que locataire.
Extraits de la trousse de documentation pour location à bail de TPSGC - Avril 1999
Extrait de l'offre de location :
4. LIEUX LOUÉS
e) .... le soumissionnaire accepte par la présente de transférer au locataire, libre et quitte de toute charge et à titre gratuit, les améliorations ou les aménagements existants que le locataire a choisi d'utiliser, à sa seule discrétion. Le Soumissionnaire doit enlever, à ses frais, toutes les améliorations ou les aménagements qui ne sont pas à la satisfaction du locataire.
La disposition ci-dessous informe le soumissionnaire que nous nous réservons le droit de d'effectuer une évaluation environnementale (EE) pour établir si les modifications ou aménagements réalisés dans le bâtiment constituent un « projet » aux termes de la LCEE. La plupart de nos baux de location visent des locaux à bureaux dans des édifices à bureaux et, par conséquent, sont rarement visés par la définition du « projet » aux termes de la LCEE.
10. LOI CANADIENNE SUR L'ÉVALUATION ENVIRONNEMENTALE
Le Soumissionnaire reconnaît ce qui suit :
- L'activité qui sera exercée dans les lieux loués peut être incluse dans la définition du mot « projet » qui figure dans la Loi canadienne sur l'évaluation environnementale (LCEE);
- Le locataire ne peut entreprendre un projet avant qu'une évaluation environnementale (EE) ne soit menée, si elle est requise, et que le plan nécessaire d'atténuation des effets soit mis en oeuvre;
- L'Offre ne sera pas acceptée avant qu'une EE n'ait été effectuée et que les conclusions ou les résultats de celle-ci ne satisfassent le locataire;
- Si un plan nécessaire d'atténuation des effets doit être adopté par suite de l'EE, ce plan sera ajouté au bail et devra faire l'objet d'une entente entre le Soumissionnaire et le locataire quant à la responsabilité relative aux frais s'y rapportant avant que le locataire n'accepte l'Offre.
Extraits de notre bail type :
Le programme de recyclage du papier s'applique lorsqu'il existe des installations de recyclage dans la région (certaines petites localités ne possèdent pas d'installations de recyclage). Nous pensons à évaluer la faisabilité et les conséquences d'élargir cette exigence à un programme de recyclage de matériaux multiples lorsque c'est économiquement viable.
11. SERVICES ET ÉQUIPEMENTS
1. En tout temps, pendant la durée du bail, le bailleur doit, à ses frais et à la satisfaction du locataire, fournir ..... :
u) la main-d'oeuvre relative à la collecte, à l'entreposage et à l'élimination du papier et du carton dans le cadre du programme de recyclage de papier du locataire, le tout en conformité avec l'annexe intitulée « Devis de nettoyage ».
Le Bailleur est tenu d'assurer que tous les produits utilisés sur les lieux de travail pour l'entretien soient classifiés, étiquetés et écologiques. Nous étudions présentement la possibilité d'exiger que tous les produits de nettoyage respectent les lignes directrices du Programme Choix environnemental visant les produits de nettoyage.
4. PRODUITS ET ÉQUIPEMENT (TIRÉ DU DEVIS DE NETTOYAGE)
- Le bailleur doit assurer que tous les produits utilisés au travail sont classifiés et étiquetés selon le Système d'information sur les matières dangereuses utilisées au travail (SIMDUT) qui prévoit que l'employeur est tenu de fournir à ses employés une formation approfondie sur les risques potentiels des produits dangereux pour la santé, ainsi que leur manutention et évacuation sécuritaire.
- Une copie des fiches techniques de tous les produits utilisés dans l'édifice sera donnée au représentant du locataire au moment de leur entrée dans l'édifice. Le bailleur doit conserver sur place, dans un cartable, les copies des fiches techniques des produits, et le mettre à jour à mesure que de nouveaux produits sont achetés. Le cartable sera présenté au représentant du locataire à sa demande.
- Le bailleur ne doit utiliser que des produits écologiques.
Notre clause de rajustement des frais d'exploitation (présentée ci-dessous) qui contient les dépenses énergétiques, a été reconnue comme un stimulant efficace aux économies d'énergie et une initiative novatrice qui se distingue des pratiques de gestion courantes. La clause de rajustement des frais d'exploitation permet aux propriétaires immobiliers de profiter des économies d'énergie; nous bénéficions aussi de la réduction des frais de traitement des réclamations d'indexation.
12. RAJUSTEMENT DES FRAIS D'EXPLOITATION
- Dans la présente clause,
- « année subséquente » désigne toute période de douze (12) mois consécutifs qui commence à une date anniversaire de la date d'entrée en vigueur du bail;
- le « taux d'exploitation unitaire de base » désigne un montant de xxxx xxx dollars (xx,xx $) par mètre carré de superficie locative des locaux à usage de bureaux;
- « frais d'exploitation » désigne en ce qui concerne le taux d'exploitation unitaire de base, les montants évalués par le bailleur pour la fourniture des services énumérés ci-dessous :
- services d'égout et d'eau (autre que l'installation);
- combustible pour le chauffage et l'eau chaude;
- électricité;
- nettoyage de l'intérieur de l'édifice et des fenêtres conformément à l'annexe intitulée « Devis de nettoyage » (y compris les salaires connexes, les produits de nettoyage et les contrats de nettoyage);
- entretien des terrains conformément à l'annexe intitulée « Devis de nettoyage » (y compris la main-d'oeuvre connexe et les paiements aux entrepreneurs); ces services et leurs coûts devant être raisonnablement et équitablement attribuables aux lieux loués à titre de locaux à usage de bureaux et ne peuvent être récupérés du locataire, des autres locataires ou occupants de l'édifice;
- « total des frais d'exploitation » désigne la partie du loyer annuel prévu aux présentes qui est déterminée en multipliant le taux d'exploitation unitaire de base par la superficie locative des locaux à usage de bureaux exprimée en mètres carrés;
- « loyer annuel de base » désigne le total de tous les montants à payer aux termes des présentes, moins le total des frais d'exploitation;
- « indice de base » désigne l'indice d'ensemble des prix à la consommation du Canada publié par Statistique Canada (n° 62-001) pour le mois de xxxxxxxx 199? (inscrire le troisième mois précédant la date de l'entrée en vigueur du bail);
- « nouvel indice » désigne l'indice correspondant au même mois de toute année subséquente d'après la publication décrite à l'alinéa f) qui précède;
- « facteur » désigne le résultat obtenu en divisant tout nouvel indice par l'indice de base et en arrondissant ce résultat à cinq décimales.
- Pour toute année subséquente comprise dans la durée du bail, le loyer annuel total à payer aux termes des présentes est rajusté en appliquant le facteur au total des frais d'exploitation à l'aide de la formule suivante :
Loyer annuel de base + (total des frais d'exploitation x facteur)
Les versements mensuels de loyer dont il est fait mention plus haut seront rajustés en conséquence.
Le bailleur doit respecter toute la réglementation, etc.
17. LOIS
Le bailleur doit observer et respecter, à ses frais, les dispositions et exigences des lois, règlements, règles, ordonnances et directives touchant les terrains, l'édifice et les lieux loués.
Cette disposition fait partie des obligations des propriétaires aux termes de la Loi (y compris le terrain).
23. DÉCLARATIONS ET GARANTIES CONCERNANT L'ENVIRONNEMENT
Le bailleur déclare et garantit au locataire ce qui suit :
- L'édifice, les lieux loués et les terrains ainsi que leurs usages actuels et antérieurs sont conformes et ont été en tout temps conformes aux lois, règlements, approbations ou décrets fédéraux, provinciaux, municipaux ou locaux de toutes les autorités gouvernementales compétentes en matière d'environnement et le bailleur n'a pas violé ou ne viole pas actuellement les lois, règlements, décrets ou approbations en ce qui a trait à leur possession, leur utilisation, leur entretien, leur exploitation ou aux usages s'y rapportant.
- Il n'existe pas de décret ou de directive liés à l'environnement en ce qui a trait à l'édifice, aux lieux loués et aux terrains.
- D'après les renseignements dont le bailleur dispose, aucune matière, substance, aucun polluant, contaminant ou déchet dangereux ou toxique n'ont été libérés dans l'environnement ou déposés, placés, disposés ou éliminés dans l'édifice, dans les lieux loués et sur les terrains ou à proximité de ceux-ci.
- Le bailleur indemnise le locataire, les employés, préposés, mandataires et entrepreneurs de celui-ci et tous ceux dont le locataire peut être légalement responsable des réclamations ou demandes d'indemnité formulées, des préjudices ou frais subis et des actions ou poursuites intentées relativement à la violation d'une déclaration ou garantie énoncées aux présentes.
Obligation de respecter les normes relatives aux locaux loués.
18. NORMES DE RÉPARATION
(2) Le bailleur déclare que toutes les dispositions contenues dans les Normes relatives aux lieux loués jointes aux présentes ont été entièrement respectées et continueront à l'être pendant toute la durée du bail.
Extraits des normes relatives aux lieux loués :
PARTIE 1 : NORMES GÉNÉRALES
Le bailleur doit respecter tous les codes, y compris la Loi canadienne sur l'évaluation environnementale.
- CODES
- L'édifice doit être conforme à toutes les lois, à tous les règlements et à tous les codes applicables de tous les gouvernements et paliers d'administration, y compris les gouvernements fédéral et provinciaux et les administrations territoriales, régionales et municipales. Les lois et règlements en question comprennent le Code national du bâtiment du Canada, le Code canadien du travail, le Code national de prévention des incendies du Canada (1995), le Code canadien de l'électricité et la Loi canadienne sur la protection de l'environnement.
Les locaux doivent être exempts de matières dangereuses.
15. SUBSTANCES DANGEREUSES
- Le bâtiment doit être exempt et maintenu exempt d'amiante friable dangereuse.
- Lorsque des biphényles polychlorés (BPC) se trouvent dans l'édifice, le bailleur doit en tenir l'inventaire complet. L'enlèvement, le stockage, l'élimination et la destruction des BPC doit respecter les règlements fédéraux et provinciaux.
- Les niveaux de formaldéhydes dans l'édifice ne doivent pas dépasser le seuil de 0,1 partie par million (100 parties par milliard).
- Tous les produits chimiques qui se trouvent dans l'édifice aux fins de nettoyage, d'entretien et d'exploitation doivent être conformes aux règlements du Système d'information sur les matières dangereuses utilisées au travail (SIMDUT).
PARTIE 3 : NORMES RELATIVES À LA MÉCANIQUE
Contient des dispositions visant à optimaliser les économies d'énergie :
1. GÉNÉRALITÉS
- 3. [Ces] normes de confort doivent être respectées pendant les périodes d'occupation du locataire, soit de 6 h 30 à 18 h 00.
2. EXIGENCES DE CONFORT THERMIQUE
- 2. Pendant les heures d'inoccupation en période de chauffage, on peut baisser la température à 18°C (prendre note, cependant, des exigences de l'alinéa 4.1 c).
4. APPAREILS
(1)
- L'équipement de chauffage de l'édifice doit pouvoir maintenir la température à 21°C avec écart de 2,5 % pendant l'hiver, selon les prescriptions du Code national du bâtiment, tout en assurant le débit de ventilation décrit ci-dessus.
- L'équipement de refroidissement de l'édifice doit pouvoir maintenir la température à 24°C pendant l'été, selon les prescriptions du Code national du bâtiment, tout en assurant le débit de ventilation indiqué ci-dessus.
- Les équipements de CVCA doivent commencer à fonctionner avant les heures normales de travail et ce, suffisamment à l'avance pour que les normes de confort (ventilation et chauffage) soient respectées au moment où débute l'occupation à chaque jour normal de travail (se reporter au paragraphe 1.3).
3) Les équipements de chauffage, de ventilation et de conditionnement de l'air doivent :
c) favoriser l'économie d'énergie et être exploités de manière à économiser le plus d'énergie possible;